Location de locaux commerciaux nus : faut-il opter pour la TVA ?

Suite à une décision du Conseil d’Etat datant du 9 juillet 2020, certaines précisions ont été apportées concernant les modalités pratiques d’application d’une option, local par local pour une soumission à la TVA des locaux vides à usage professionnel dans un même bâtiment. 

Exceptions à l’exonération de la TVA 

Le conseil étatique a estimé que, si l’option pour la taxation de la location des locaux nus destinés à un usage professionnel mentionnée dans l’article 260, 2 du CGI est envisageable pour tous les locaux éligibles à l’option, cette dernière ne peut concerner que certains biens. Cette option a pour effet de soumettre la TVA à la location des autres locaux. Bien que l’exonération à la TVA porte sur les locaux nus, le loyer est soumis à cette taxe dans les cas suivants : 

• Le bailleur n’étant pas propriétaire du fonds, contribue à l’exploitation du fonds en raison de quelques clauses spécifiques mentionnées dans le bail. Mais aussi de sa participation à la gestion de l’entreprise locataire. 
• Le gérant utilise la location pour continuer sa formation sous une forme d’exploitation particulière d’un actif commercial. C’est le cas lorsqu’il fait un apport à une entreprise dont il est le gérant du fonds de commerce, loue à la même structure le bâtiment utile à l’exploitation du fonds. Mais aussi au négociant en boissons qui occupe le local nu pour l’exploitation d’un débit de boissons, rend obligatoire l’approvisionnement en boissons des locataires auprès du propriétaire bailleur ou d’une autre entreprise désignée par ses soins. 
• La location est une occasion pour le bailleur d’augmenter ses ouvertures. C’est plus avantageux lorsque les locataires profitent d’un apport de clientèle en raison de la proximité du commerce du propriétaire, ce qui signe une location plus élevée que la moyenne, et que le bailleur profite de plus de clients. 

Les possibilités de choisir l’option TVA 

Le propriétaire bailleur d’un immeuble peut demander un acquittement de la TVA pour ses locaux nus destinés à une utilisation professionnelle. Cette option va lui permettre de récupérer la TVA sur les dépenses déjà existantes pour l’entretien du local. Il faut noter que le choix de cette option ne tient pas compte de l’existence d’une division juridique du bâtiment et des locaux. Lorsqu’un contrat identique concerne les locaux vides réservés pour un usage professionnel situé dans un même immeuble, le propriétaire peut choisir l’option TVA pour la totalité de ces locaux ou mettre cette solution à l’écart comme pour les autres locaux.

L’option TVA est effective dès l’instant où elle est sélectionnée par le bailleur auprès de l’administration des impôts et taxes. La période de validité de cette option de TVA est de 10 ans. Il est possible de dénoncer l’option à compter du premier mois de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option TVA a été soumise. Pour faire le meilleur choix d’option de TVA, il est préférable de contacter un expert comptable immobilier disposant des connaissances nécessaires pour vous accompagner.