Comment calculer le rendement d’un investissement en SCPI ?

Si vous envisagez de faire un investissement immobilier, la SCPI peut être un bon moyen de placement. Elle permet en effet de réaliser un placement sur le long terme et de construire un capital. L’objectif est de générer des profits, tout comme n’importe quel investissement. De ce fait, il est important d’en calculer le rendement. Les performances des SCPI sont de nos jours très élevées, avec des rendements déclarés de plus de 5 %. Cependant, d’autres facteurs doivent être pris en considération pour améliorer les performances des SCPI. Découvrez dans ce guide comment faire le calcul du rendement d’un investissement en SCPI.

Les formules de calcul du rendement de SCPI

Depuis plusieurs années, la SCPI propose un rendement élevé et constant. Il n’est donc pas surprenant qu’elle se classe parmi les investissements les plus performants sur le marché. N’hésitez pas à utiliser un simulateur SCPI pour comparer les rendements des sociétés de gestion.

Le rendement brut

C’est le rendement obtenu par une SCPI, mais sans les charges (frais de gestion, taxe foncière, travaux). En d’autres termes, il s’agit des revenus provenant des loyers, mais il n’est souvent pas communiqué.

Le rendement net de charges

Contrairement au précédent, ce rendement prend en considération les charges. Il s’agit du taux de rendement de l’investissement immobilier, calculé avant les taxes et déductions des frais de gestion. C’est généralement le montant qui est versé aux investisseurs.

Le rendement net-net

Le rendement net-net (ou net de fiscalité) est plus important. Il est perçu suite au paiement des impôts. Le rendement net de fiscalité varie d’un investisseur à un autre en fonction du taux d’imposition marginal.

Calcul du rendement global d’une SPCI

En dépit des rendements attrayants offerts par certaines SCPI, vous devrez tout de même prendre en considération différents éléments pour en connaître le rendement global. Il y a le rapport locatif qui désigne le rapport entre le loyer perçu de la SCPI pour chaque part et le prix d’une part.

L’autre élément à considérer est l’augmentation de la valeur des parts. Par exemple, vous investissez 1000 euros dans une part de SCPI qui affiche un rendement de 5 %, Après un an, la société augmente le prix des parts, passant de 1000 à 1100 euros, tout en maintenant un rapport locatif de 5 % (équivalent à 55 euros). Cependant, ce dernier est basé sur le nouveau prix des parts. Ainsi, les personnes qui achètent les parts à 1100 euros ne bénéficieront que d’un rapport de 5 %. Pour ceux qui ont acheté leur part pour 1000 euros, le rapport ne sera plus de 5 %, mais de 5,5 %.

Au cours de la dernière décennie, la valeur des parts de SCPI a connu une augmentation moyenne de 4,5 %. En définitive, après avoir pris tous les éléments en considération, on peut constater que le rendement moyen annuel des SCPI s’élève à environ 10 % net par an.

Comment analyser le rendement de l’investissement ?

Pour analyser le rendement de l’investissement, nous vous conseillons d’évaluer les aspects quantitatifs et qualitatifs.

Le taux de distribution

Cet indicateur de performance est utilisé afin d’évaluer les performances d’une SCPI. Il est estimé sur le dividende brut et permet de confronter les performances des SCPI entre elles. Le calcul du taux de distribution s’effectue en divisant le dividende brut de l’année n (les revenus locatifs, les acomptes et les parts de plus-values), par le prix d’achat de la part au 1er janvier de l’année en question.

Le TRI ou Taux de Rendement Interne

Ce deuxième indicateur apparaît également dans les dossiers fournis par les SCPI et constitue une aide à la prise de décision pour les investisseurs. Il vous aide en effet à évaluer la rentabilité d’une part achetée et la performance à long terme. Le calcul inclut dès lors les variations du prix de la part, les dividendes reçus ainsi que les frais de souscription et de gestion sur une période spécifique.

La performance globale vs la performance réelle

La performance globale est aussi appelée rendement global immobilier. Elle est obtenue en faisant la somme du taux de distribution de l’année n d’une SCPI et de l’évolution du patrimoine, soit la variation de la valeur de réalisation par part entre l’année n et n-1. La valeur de réalisation correspond à la valeur marchande de tous les biens détenus par la société de gestion ainsi que la trésorerie.

La capitalisation

La capitalisation d’une SCPI définit sa valeur sur une période spécifique. Pour effectuer le calcul, on doit multiplier le prix d’une part par le nombre de parts créées et en circulation à une certaine date. Cet indicateur vous permettra d’évaluer la taille d’une SCPI et son positionnement sur le marché. Plus une SCPI est ancienne, plus la capitalisation doit être élevée. Il s’agit d’une méthode de répartition des risques locatifs pour les investisseurs.

Le taux d’occupation physique et financier

Le taux d’occupation physique (TOP) est le pourcentage de la surface louée pour l’ensemble des biens détenus par la SCPI. Afin de l’obtenir, il faudra additionner les surfaces de tous les espaces loués à une période donnée, puis de diviser le résultat par la superficie totale des immeubles en possession de la société.

Quant au taux d’occupation financier (TOF), il désigne la somme des revenus locatifs à une période donnée divisée par le montant total qui pourrait être facturé si tous les biens étaient loués. Il est susceptible de varier selon la valeur de location des bâtiments, qui dépend à son tour de divers facteurs comme la situation géographique.